近两年，随着市场变化，二手房交易量明显增加。但是，二手房交易过程中的产权纠纷也数不胜数，一旦遭遇产权问题，对于购房者来说，不仅耗时费力，甚至还要打官司、损失金钱。因此，在买房前弄清房屋的产权是非常重要的。

　　那么，二手房的产权安全问题你知道多少呢？如何预防因产权问题而引发的纠纷呢？为此，记者采访了市房地产中介行业协会会长、1+1地产总经理裴永红。

　　买到被抵押、查封的房子只能自认倒霉

　　说起买二手房的经历，市民姚先生一肚子气。2017年年初，姚先生在朋友的介绍下看上一套售价50万元的两居室，并与卖房人张某签订了房屋买卖合同。没几天，姚先生就给张某支付了20万元首付，并约定剩余房款于过户当日结清。

　　等过户时，姚先生才得知这套房有抵押贷款未还清，并未办理房屋抵押登记的解除手续，无法办理过户。卖房人张某及担保人吴某与姚先生协商，张某在2017年9月30日还清银行贷款，并支付姚先生2万元作为补偿。

　　约定时间已过，张某还没有解除抵押登记手续，交易房屋无法过户到姚先生名下。姚先生一纸诉状递到法院。与此同时，姚先生向法院提出申请查封此房屋。法院作出查封的裁定后，发现交易房屋早已被裁定查封。

　　尽管房屋买卖合同签订在查封之前，合同有效，但房屋查封不解除，房屋买卖合同就不具备继续履行的条件，姚先生也无法办理过户手续，他只能自认倒霉，并多次向张某索要房款。这次经历让姚先生吃一堑长一智，“如果想买二手房，第一步就是要确认房屋产权。”

　　这两种方式可有效规避“抵押房”陷阱

　　裴永红介绍，姚先生遇到的这种情况在二手房产权交易中是很普遍的，也是最容易被忽略的。对于出售人来说，出售有抵押的房屋，需要征得房屋抵押权人的同意，否则出售行为可能被认定为无效，也无法完成过户；而抵押权人同意抵押人出售房屋的前提往往是抵押人清偿所欠债务。

　　那么，购房者如何才能绕开“抵押房”陷阱呢？裴永红介绍，购房者一定要在购房前到房管部门查询房产证或不动产权证上是否有抵押登记。有的出售方虽然以房屋作为担保，但并未办理抵押登记，这就需要出售人在出售时主动告知。如出售人故意隐瞒导致房屋买卖合同期限延误的，应承担相应的违约责任。

　　裴永红介绍，购买有抵押的房屋，想要规避风险，可以通过以下两种方式购买：一是让出售人先还清欠款，并从抵押权人处取得《他项权证》，到房地产交易中心办理抵押登记注销手续，然后办理过户交易。如果抵押权人是银行，需要向银行预约还款时间。二是办理银行转按揭手续（银行是抵押权人才可以办理），转按揭不需要出售人提前还贷和办理抵押注销手续，但对贷款人的审核比较严格，而且并不是每家银行都有转按揭业务。

　　“第一种先还欠款解押的方式手续简单，时间较快。如果卖方用自有资金提前还款后再过户交易，对购房人来说不存在风险。为了保障首付款的安全及交易的顺利进行，购房人一定要做到尽量压缩付首付至过户的时间，尽量将首付直接付到出售人的贷款银行和抵押机构，以确保资金安全。”裴永红提醒。

　　不小心买到被查封的房子该怎么办？

　　裴永红介绍，除了“抵押房”，被查封的房屋也无法交易，而在房屋买卖合同签署前就已经被查封的（以下简称“签前查封房”）和在签署房屋买卖合同后被查封（以下简称“签后查封房”）所涉及的法律风险是大不相同的。

　　交易房屋被查封的法律风险有三大类：一是合同效力风险。如果交易房屋是“签前查封房”，则所签署的房屋买卖合同将面临无效的风险。一旦房屋买卖合同被法院认定无效，购房人将无法依据合同违约条款追究出售人的违约责任。除非买卖双方对查封的违约责任设置了独立条款，且该独立条款的有效性得到了法院的认可。如果交易房屋属于“签后查封房”，所签署的房屋买卖合同具有法律效力（不存在其他合同无效情形下），受法律保护，出售人和购房人都受其所签署的房屋买卖合同等协议的约束；二是合同无法履行风险。无论是“签前查封房”还是“签后查封房”都面临着合同无法履行的风险。因交易房屋存在查封之房屋产权限制转让的情形，从而导致无法为交易房屋办理网上签约、过户等手续，查封不解除，房屋买卖交易将无法进行；三是购房人自行支付的房款将面临着可能无法追回的风险。也就是说购房人一般在过户前已将定金或部分首付款支付到房屋出售人手中。一旦交易房屋被查封，交易房屋未能过户到购房人名下，购房人可能面临已自行支付的房款无法追回的风险，有些出售人收到房款后，将其偿还其他债务或将房款消费，此种情形下对购房人而言，将面临着房财两空的风险。

　　“如果不小心买到‘签前查封房’，若买卖双方能协商一致，可签署书面协议，不再履行合同，约定已付定金、房款退还及其他相应的法律责任；若协商不一致，则建议购房人通过诉讼方式解决。如果买到‘签后查封房’，建议解除房屋买卖合同，房屋出售人应退还购房人已付房款，按照合同约定承担相应违约责任。”裴永红说。