“等额本息和等额本金哪个划算？”“买卖二手房合同中约定购房人用公积金贷款的方式支付房屋的部分房款，合同签订后，购房人公积金贷款没有获得批准，该怎么办？”近日，本报推出二手房买卖系列报道后，不少市民致电本报新闻热线，询问诸如上述关于二手房买卖中贷款的各种问题。就此，记者进行了深入采访。

　　购房贷款未能及时到位，导致房屋买卖合同出现纠纷

　　去年，刘某看中了高某位于今日尊府的一套房屋，总房款为89.8万元。双方签订二手房买卖协议，约定刘某先支付定金3万元，剩余房款分两次给付，于过户日全部付清。

　　半个月后，刘某支付给高某23万元购房款。就在双方到银行办理贷款申请时，却被告知刘某有债务问题，贷款未获批准。又过了一周，高某协助刘某到另一家银行申请贷款，也没能通过。随后，刘某表示要以现金方式支付剩余房款，可高某不同意，提出要取消与刘某的购房约定。今年1月，高某将房屋过户给了张某、朱某后，被刘某告上法庭。

　　这样的情况在二手房买卖中并不少见，市房产中介协会会长裴永红接受记者采访时说，很多购房者在不清楚个人情况的时候，贸然交易，很容易出现上述情况，建议购房者在房屋买卖合同中约定清楚，如果房屋贷款未获得批准，约定双方的解决方式以及是否有解除合同的权利，这样才能避免出现上述案例中的纠纷。

　　签合同时明确贷款风险，约定解决方式很重要

　　裴永红介绍，购房者在签订二手房买卖合同时应注意以下问题：

　　在房屋买卖合同签约前，购房人应核实个人信用，避免在合同签署后，由于信用问题导致合同延迟履行或不能履行的情况发生。要明确是否有大额负债以及是否有房贷逾期还款记录。在签约前，一定要熟悉本地区的限贷政策，针对购房人购买房屋的性质和贷款的方式，了解购房人需支付的首付款比例以及金额。在房屋购买合同中，购房人和出售人应明确约定，如贷款得不到批准，包括贷款未获得批准和未按照拟贷款金额足额批准，合同约定双方的解决方式。

　　“贷款未获得批准的原因分为两种：一种是购房人自身的原因，如信用问题；另一种是非购房人自身的原因，发生不可预见、不可归责于当事人的事由，如国家政策的变化。在合同中，应对这两种可能导致贷款未获得批准的解决方式都要明确清楚。”裴永红介绍贷款未获得批准有3种解决方式：一是购房人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出售人；二是购房人继续申请其他贷款机构贷款至贷款批准，购房人自行负担已发生的及将要产生的各项费用；三是本合同终止，购房人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，如是购房人自身原因导致贷款未获批准，购房人承担在申办贷款过程中发生的各项费用。

　　贷款期限、还款方式、贷款银行……购房者该怎么选择？

　　“贷款是不是想贷多少贷多少？”“等额本息和等额本金有区别吗？”“贷款最长年限是多久？”……针对这些问题，裴永红给出了详细的介绍。

　　首先关于贷款额度。无论新房还是二手房，商业贷款的贷款额度最高为市 场 价 的 70%～80%（各 地 政 策 不同）。需要注意的是，二手房贷款除了参考合同价之外，还需要看房子的评估价值，最后取两者之间的低值作为贷款基数。因此，二手房评估价往往是低于合同价（市场价）的，这就意味着，购买二手房的朋友，需要准备更多的首付款。

　　第二是关于贷款年限。一般来说，银行个人住房贷款的最长贷款期限为30 年。购买二手房贷款年限还有许多其他限制因素，例如超过20年房龄的二手房容易被银行“拒之门外”。对于二手房贷款年限，不同银行的具体规定有所不同。

　　第三是关于贷款银行。购房者在选择银行的时候，不仅要考虑到贷款年限的问题，还要综合考虑银行网点数量、还款是否便利等条件。

　　第四是还款方式。各大银行最主要的还款方式为等额本息和等额本金还款法。等额本金是指每个月还款额不同，需要偿还的金额逐月减少；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额。所以前期的还款数额较多，之后越来越少。等额本息是总利息比较高，但是每月还款额是相同的；前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

　　第五要考虑还款能力。银行对于还款能力的一个重要判断标准就是收入证明。除此之外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。一般银行要求的贷款月供金额与月收入的比例为2:1。

　　裴永红说：“购房人申请贷款，需要经过很多机构，包括评估机构、担保机构、银行等才能完成，因此，如果有意向采用贷款方式购买二手房的购房者，最好找有资质、规模大的中介公司帮助办理。中介公司会针对不同购房人的具体情况，对贷款银行进行快速而准确的定位，设计出更为合适的贷款方案，帮助购房者减少等待时间。”